Propriedade e uso das áreas comuns

À exceção das unidades, as demais áreas do condomínio pertencem a todos os condôminos. Direitos diferenciados em relação às áreas comuns só valem se houver uma convenção registrada antes da venda das unidades ou se todos os condôminos, sem exceção, com isso concordarem. É o caso dos apartamentos com cobertura, em que a área comum passa a ser de uso restrito do apartamento do último andar. Quando os demais condôminos compram sua unidade, renunciam automaticamente ao direito de uso da cobertura. Assim, a existência de convenção registrada é mais um item a ser verificado com cuidado na aquisição de um imóvel em condomínio.

Muitas vezes os condôminos descobrem, depois de adquirido o imóvel, que as vagas de garangem não são suficientes para todos. Por lei, a demarcação e distribuição desses espaços só é possível se todos aceitarem, sem ressalvas. Para isso, é preciso uma assembléia geral para reformar a convenção, cuja decisão deve ser lavrada em escritura pública assinada por todos os proprietários e averbada em cartório. Só assim a solução (distribuição das vagas por unidade ou a criação de rodízios e sorteios, por exemplo) será definitiva, já que os novos proprietários ou ocupantes estarão sujeitos à decisão. 

Não havendo acordo em assembléia, aquele que chegar primeiro, a cada dia, pode ocupar o espaço disponível.

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)